2.19新政利好改善型需求

2月19日财政部、国家税务总局、住建部联合印发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（以下简称《通知》），受到广泛关注，通知中关于“购买家庭第二套改善型住房减征契税”以及“2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税”值得关注。

   首先，在此之前购买家庭第二套住房缴纳契税按税率3%征收，在新的《通知》后，购买90平方米以上的第二套家庭住房契税将减少1.5个百分点，购买90平方米以下的第二套家庭住房契税将减少2个百分点。这意味着购买一套100万的住房，将少缴纳1.5万元或2万元税款。

    第二，“对于购买2年以上（含2年）的住房的，免征营业税。”《通知》中提及的是“住房”，而非此前330政策中规定的“普通住宅”，这意味着即使购买面积144㎡以上的住宅，也可以免征营业税，降低了购房门槛。

    第三，“对个人购买家庭唯 一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。”与上一点一样，也是提及“住宅”而非“普通住宅”，这意味着购买第 一套住房，即使面积在144平方米以上，也只是征收1.5%的契税，而此前是3%。

    此项政策出台的意图非常明显，意在拉动改善型需求，促进中大户型的销售，是2月2日中国人民银行出台的调整个人住房贷款政策的一种延续。同样，此次通知第四点则规定北上广深暂不实施二套房契税、营业税优惠政策。与2月2日央行的贷款政策思路如出一辙（其中规定：对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行）。个中原因我们可以从一线城市近期的市场表现窥得一二。北上广深四大城市2015年房地产市场整体成交良好，像深圳市场更是火爆异常。广州（不含增城、从化）2015年全年成交793万平方米，同比大幅上升31%。一线城市经济发达，需求强劲，在广大二三线市场库存压力依旧偏大的情况下，一线城市则去库存情况良好，部分区域甚至表现出供不应求、价格上涨的局面。因此，此次《通知》差异化地继续避开了一线城市，可以看出管理层的调控思路非常明确。